与时偕行 重塑价值--康达信重磅发布物业高质量发展白皮书2023

时逢三变（世界之变，时代之变，历史之变）叠加三年大疫冲击，加速物企陷入行业周期性危机：规模不经济、内生增长减速、估值腰斩、新赛道尚未成熟、社区抗疫治理额外稀释利润。

2022年的冬天异常寒冷，黎明前的至暗时刻，先行者谋开新路、追赶者弯道超车、迷茫者借道求生。如何跨越行业周期拐点，是不同层次物企共同面对的最大挑战，也是物企重排竞争格局的新机遇！

康达信认为，随着地产驱动力和资本驱动力的下降，行业已经进入下半场，价值逐步回归理性。物企应与时偕行，深刻洞察行业新阶段的“四有”特征，重塑价值，从中挖掘独特价值与超额利润。战略上，守正出奇，坚持“三要”方向，动态刷新；管理上，固本正源，强化价值导向和价值治理；专业层面，精进精益，打造六大专业基石体系，从“游击”模式转变成“阵地”作战， 支撑高质量发展。

作为中国物业管理咨询领域的创领者，康达信已连续第7年发布行业白皮书，旨在帮助物企在高质量发展道路上走得更加顺利。

“与时偕行 重塑价值”，是康达信结合近三年来，物业行业面临疫情三年、上市潮、地产行业全面下行、国资加速入场等众多变革的背景下，重新提出的物管行业的变革观点。审时度势，康达信从“行业洞察-战略铸魂-管理固本-专业精进”四个维度，阐述及论证物业行业价值重塑的全新观点及解决方案。

一、行业洞察-三大驱动力消退，物业行业的发展进入下半场：回归常态发展，重构价值体系

本篇核心观点提炼：

1.现象级话题

1)物业三十而立：扩张与规模不经济、上市与市值腰斩、独立与反哺地产

2)物业四十不惑：回归与长期主义、有效投资与投后赋能、空间活力与生态变现

2.行业洞察与变机

1)三大驱动质变：地产趋势性变化、资本关注点迁移、产业化发展瓶颈

2)四有常态趋势：增长有空间、盈利有潜力、发展有疼点、竞争有挑战

3.底层逻辑与高质发展顶层设计

1)价值现实底层逻辑：(价值选择+价值创造)×价值治理

2)组织核心能力版图：【(投拓力+品牌力)+(产品增值力+场景运营力)】×(组织力+成本效率)

3)高质量发展六大专业基石，作为价值创造发力点

投拓有精度、增值有密度 、运营有准度、服务有温度、操盘有高度、品牌有亮度

二、战略铸魂-顺应新趋势，融合新动能，重塑价值，积极求变，是物企高质量发展的必然选择

本篇核心观点提炼：

1.如何铸造长期战略底线：客户价值导向、盘活基本大盘活力、提高生态赛道生命力

2.如何优化结构：投运财三位一体

营收结构、盈利结构、成本结构、区域结构、品牌结构

3.如何升级模式：三维四向一体

1)三维聚核：区域、业态、业务

2)四向拓界：ABCG（资产/企业/业主/政府）

4.如何重整能力：三横六纵矩阵

1)三大驱动：组织、流程、人才

2)六大基石：投拓、增值、运营、产品、操盘、标杆打造

战略铸魂核心“三要”：结构-要优化、模式-要升级、能力-要重塑

三、管理固本-管理变革伴随着行业的内外部变化，如何做好组织的持续变革、运营精益、人力资源如何从后台走向前台，持续创造价值

本篇核心观点提炼：

1.组织发展

1)物业组织三多场景：多业态、多链接、多文化

2)提升组织管控力：融合价值、产品、客户三大导向，放、管、服并重

3)提升组织生命力：平台化、敏捷化、生态化、数字化、韧性化

2.制度流程

1)物业流程五多场景：多资源合作、多模式运营、多层级管控、多元化业务、多样化客群

2)流程适配度：客户与公司产品交互模式、实现价值闭环

3)流程增值力：全业务、全周期、端到端，实现流程增值

4)流程场景化：全要素、颗粒度、可视化、实现高效运营

3.人才发展

1)物业人才结构新画像：跨界人才、存量人才、增量人才

2)策略：供给端打通需求端

3)职能：HR三支柱赋能打通HR九大职能管控

4)机制：价值激励打通业务和战略

四、专业精进-强化专业能力建设，打造六大基石专业支撑体系，是物企价值治理和实现的必由之路

本篇核心观点提炼：

1.投拓有精度

1)行业投拓之痛：分散多变、管养分离、增收不增利

2)投拓价值回归：打开市场空间  开辟利润空间

3)如何提高精准度：投拓策略如何转化为投资纪律，投资体系如何转化为投资工具，投资机制如何保障有效投资

2.增值有密度

1)经营之疼：

点状、散乱、粗放

产品方面，客户画像模糊、场景链接难、产品门槛低、迭代滞后；

经营和机制方面，资源难盘活、平台感召力不足、销服融合员工积极性不高

2)提升密度的策略、方法和路径

好产品：能为空间场景注入活力、能让客户满意的就是好产品

好项目：项目产品匹配项目客群，就是好项目

好经营：客户从满意、信任到依赖闭环，就是好经营

好机制：经营组织集约化、经营流程一体化、经营机制单元化

3.运营有准度

1)运营现状

运营之难：公司层面多产品、多组织；项目层面多业态、多等级

运营之痛：指标与考评一刀切；

运营之重：指挥过剩、督导过剩、报表过多

2)如何提高精益程度：既要统一、又要差异化

策略打通：公司、产品、项目三层级策略打通主线：价值、投拓、运营；

定位精准：基于经营侧重和项目禀赋，分类项目经营定位：盈利型、规模型、品牌型

指标钻透：基于GQS维度，全景构建公司级、产品级、项目级指标和管控体系

计划协同：业财纵横一体打通，构建公司级、产品级、项目级高效经营计划模型

动作标准：目标管控标准、资源配置标准、项目运营标准、公司运营标准

动态管控：现场品质动态、运营指标动态、决策到复盘动态、专项与体系改善动态

机制适配：结合用工和人性、适配短中长期激励机制

4.服务有温度

1)服务降温三大因素：科技隔离人心、无人少人化、服务难入心 

2)如何提升服务温度的策略、方法、路径

策略：

①基于客户身心体验的服务体系策略：产品化、品牌化、场景化

②基于组织资源能力的运营交付策略：运营标准化、适配个性化

方法：客户价值导向

①如何识别客户价值

②如何传播产品价值

③如何治理产品价值

④如何为客户创造价值

⑤如何赋能价值创造

路径：样板先行+培训赋能+科技助力+运营管控+执行督导+服务评价+复盘优化

5.操盘有高度

1)行业操盘之痛：

两头为难：客户期望新多变，公司期望高大难，夹在中间的项目操盘者两头为难

铁三角：品质、成本、时间，操盘者永恒挑战和折磨

2)影响操盘水平的主要因素：操盘能力、操盘策略、经营融合、客户满意

3)如何提升操盘高度

既要高度、又要实干

ä提高站位：立足公司价值、客户价值汇集点，体系支撑-操盘体系手册

ä提高能力：懂客户、懂管理、懂经营、懂业务，体系支撑-项目总素质模型

既要广度，又要收敛

ä精准策略：如何平衡经营和客户导向，精准定义项目成功标尺，体系支撑-项目策略指标规划

ä优化路径：如何协同开发和运营全周期、全专业、全产品，打通项目成功路径，工具支撑-操盘运营总图

既要深度、又要全面

ä颗粒化控制：从客户服务场景、物业工作场景两个维度细化关键点CP

ä一体化控制：点（节点成果模板）、线（分专业操作控制标准）、面（全过程操盘控制矩阵）、体（目标与操盘总图）

6.品牌有亮度

1)行业品牌建设之痛：

标杆少，品牌需要充分的标杆项目点亮

掉色快，特色难持久，特色门槛低、同行容易模仿、客户期望值快速下降

焕新慢，客户需求多变，产品服务和技术迭代滞后

灰色空间隐患多，大量客户非触空间、监管盲区，长期发酵点爆品牌危机

项目被动：高层关注品牌价值、一线关注品牌标杆成本和压力

2)点亮品牌的策略、方法、路径

策略：升高定位，外拓项目和业务；内化组织与团队

方法：丰富内涵，覆盖服务、品质、设施、社群、文化、技术六大方面

路径：如何选择项目、如何定标准、如何造标杆、如何复盘

物企的变革和发展，在环境、行业、人口结构巨变的背景下，再次翻开崭新的篇章。物业行业在经历了起步初创、规范化、行业跃迁三个阶段后，已经进入回归本质的常态化阶段。放眼全球，行业可再次选择和借鉴的标杆已经寥寥无几，资本的潮水终将逐渐退去，增长的持续、盈利的潜能、发展的破局、竞争的挑战，再次驱使着每一位物业人戮力前行。作为物业行业管理变革的创领者，康达信将持续洞古鉴今，镂心鉥肝，为物业企业高质量、可持续的发展，终日乾乾、夕惕若历，与时偕行。

同时，为更好的解读行业趋势，剖析标杆变革路径，分析最新研发成果，康达信将结合本次白皮书内容，于2023年3月17-18日在深圳举办2023物业高质量发展研讨会，欢迎物企同仁参与。

康达信房地产管理咨询公司致力于房地产卓越管理！更多有关管理咨询、物业咨询、专项咨询、IT咨询等管理咨询服务都可以联系我们！热线：0755-83130112或致电客户专线：400-900-7321。