从“三支箭”到境外债发行破冰,房企融资趋“稳”

自2023年开年以来，房企融资的利好仍然不断。尤其是海外债在连续5个月断发后，终于破冰。越秀地产和中国金茂凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，花样年和华夏幸福均完成了境外债的重组。

虽然1月受春节假期影响，房企非银融资额同比环比均出现下降，但在业内人士看来，经历了去年的动态调整及年末的政策刺激后，房企融资渠道正在逐步拓宽，从最初的信贷支持、债券融资支持再到股权融资支持（即“三支箭”），再延伸到今年房企境外融资解封，行业融资进入了相对稳定阶段。

春节后房企融资计划频现

2月12日，万科发布2023年度非公开发行A股股票预案公告称，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。此次募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。对此，万科方面表示，这进一步增强公司资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。

整体看来，今年以来，房企配股融资仍然较为积极。据克而瑞统计，1月雅居乐完成配售2.2亿股，所得款净额约为4.89亿港元。除此之外，更多的配股融资还在路上。比如，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过18亿元，荣盛发展的配股融资申请获得了证监会的受理，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意。

此外，另一家龙头房企在融资方面也迎来利好。1月31日，碧桂园宣布，拟由全资附属公司碧桂园地产发行总额200亿元的中期票据已获准注册。该笔注册额度自通知书日期起计两年内有效，碧桂园地产可在注册有效期内分期发行中期票据。

早在1月初央行、银保监在座谈会上再次强调，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。由此，在房地产“第二支箭”持续扩容之下，碧桂园成为春节后获批储架式注册发行首家房企。

值得关注的是，目前对于民企融资的支持正在加快落地。除碧桂园之外，1月份，新希望地产成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模为10亿元，中骏集团、合景控股也分别发行了15亿元、7亿元中期票据。

与此同时，各大房企的融资行为不断。2月14日，保利发展2023年度第一期短期融资券注册文件发布，注册金额25亿元；2月13日，金融街披露2023年度第二期中期票据发行文件，发行金额上限为13亿元。

房企境外债发行取得突破

今年以来，房企在境外债券发行方面也出现突破。其中，1月份越秀地产和中国金茂在澳门金交所分别发行20亿元、20.5亿元票据，票面利率为4%；万达商业地产在新加坡证券交易所发行4亿美元优先票据，票面利率为11%。

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，海外债在连续5个月断发后，终于再度迎来曙光。受行业境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复，而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

事实上，2022年12月9日，龙湖集团获得中国银行在国内担保的7亿元无担保离岸银行贷款，是首家获批此类贷款的民营房企，成为“内保外贷”首家落地房企。“内保外贷”帮助房企融资，促进了海外投资者恢复投资信心，改善房企海外融资环境。

值得注意的是，花样年和华夏幸福均完成了境外债的重组。比如，花样年在1月13日就总额为40.18亿美元的境外债务的重组与债权人达成协议；1月16日，华夏幸福在境外发行的总额为49.6亿美元的美元债重组方案也获得债权人投票通过，2月10日，华夏幸福表示，目前其美元债券已完成重组交割。

事实上，在境外债务重组上，除了绿地9只美元债获得整体展期、富力地产完成了境外债重组、华夏幸福已完成重组交割外，其他大部分房企仍在推动中。在业内人士看来，未来可能会有更多违约房企的债务危机迎来转机。

虽然利好消息不断传来，但是开年以来，房企整体融资额仍不及去年同期。刘水表示，受春节假期影响的原因，导致1月融资同环比均为下降，但降幅较去年同期已有所收窄，说明经历了一年的动态调整及去年年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。

融资环境优化仍需关注流动性问题

房企融资直接影响到投资和偿债，尤其是偿债是当务之急。需要注意的是，1月份以来，仍有多家房企出现债务违约。

1月4日，时代中国宣布将暂停支付6笔美元优先票据，总规模达26.5亿美元。其中，时代中国尚未支付2023年到期的6.6%优先票据以及2024年到期的5.55%优先票据的有关利息。时代中国也成为了2023年的首个违约房企。

与此同时，1月20日，汇景控股也在公告中称，预期未能偿还2023年到期1.08亿元12.50%优先票据利息。1月29日，阳光城发布公告称，“21阳城01”本息未能按期偿付，而这已不是阳光城首次违约。1月30日，民生银行公告称，荣盛发展未能按期足额兑付“20荣盛地产MTN001”债券，构成违约。

据克而瑞数据显示，2023年2月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为380亿元，环比减少59.8%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是保利于2018年发行的一笔境外债券，规模为5亿美元。

对此，克而瑞分析人士认为，整体来看，虽然目前融资环境有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍可能有房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。

刘水则认为，在政策持续鼓励下，信用债发行主体出现明显多样化，除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要是合理融资需求，包括出险企业在内的房企均有机会获得支持。

康达信房地产管理咨询公司致力于房地产卓越管理！更多有关管理咨询、物业咨询、专项咨询、IT咨询等管理咨询服务都可以联系我们！热线：0755-83130112或致电客户专线：400-900-7321。