房地产管理咨询案例2
项目定位建议
基于当前的市场环境、区域房地产市场发展现状、未来区域市场发展预测,以及本案项目规模巨大的特点,建议项目采取复合定位的策略,即在整个项目定位于超大型、低密度、高品质成熟别墅居住区的前提下,进一步细分市场,通过合理规划,使高级独立别墅、中高级独立别墅、经济型别墅(双拼别墅)和Townhouse产品和谐共处于整个大社区中,从而使本项目不至于出现严重定位偏差导致影响整个盘的成功运作,降低项目运作的市场风险。其中:
以面向日益成型的中产阶层的经济型别墅和Townhouse产品为主流,在保证功能需求的条件下,合理控制户型面积,从而降低单套总价。经济型别墅面积在170~220平方米之间,总价在90万元~120万元/套之间,均价在5500元/平方米左右;Townhouse产品面积在160~200平方米之间,总价在75万元~95万元/套之间,均价在4800元/平方米左右。
面向企业高级管理人员(金领)的中高级独立别墅,面积在250~300平方米之间,总价在150万元~200万元/套之间,均价在6500元/平方米左右。
面向社会名流和企业老总的高级独立别墅,面积在300~450平方米之间,总价在300万元~450万元/套,均价在10000元/平方米左右。有条件甚至可以极少数的超豪华别墅。
项目价值挖掘
充分利用现有的果园绿化景观条件,在规划设计时,充分地与之承接,使之真正为我所用。同时,在区内做出一些精品的景观点,注重水景的规划和文化氛围的营造,凸现社区的品味。水景不一定做成超大湖面,关键在于建筑和景,人与环境的融合互通。
反面例子:八仙别墅虽然有大面积湖景,但位于项目南侧边沿,只有其北侧的几十栋别墅能直接观景,不能够让更多的别墅共享。反倒使南侧蓬莱苑的部分别墅借景升值。
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