房地产管理咨询案例2
项目定位建议
基于当前的市场环境、区域房地产市场发展现状、未来区域市场发展预测，以及本案项目规模巨大的特点，建议项目采取复合定位的策略，即在整个项目定位于超大型、低密度、高品质成熟别墅居住区的前提下，进一步细分市场，通过合理规划，使高级独立别墅、中高级独立别墅、经济型别墅（双拼别墅）和Townhouse产品和谐共处于整个大社区中，从而使本项目不至于出现严重定位偏差导致影响整个盘的成功运作，降低项目运作的市场风险。其中：
以面向日益成型的中产阶层的经济型别墅和Townhouse产品为主流，在保证功能需求的条件下，合理控制户型面积，从而降低单套总价。经济型别墅面积在170~220平方米之间，总价在90万元~120万元/套之间，均价在5500元/平方米左右；Townhouse产品面积在160~200平方米之间，总价在75万元~95万元/套之间，均价在4800元/平方米左右。
面向企业高级管理人员（金领）的中高级独立别墅，面积在250~300平方米之间，总价在150万元~200万元/套之间，均价在6500元/平方米左右。
面向社会名流和企业老总的高级独立别墅，面积在300~450平方米之间，总价在300万元~450万元/套，均价在10000元/平方米左右。有条件甚至可以极少数的超豪华别墅。
项目价值挖掘
充分利用现有的果园绿化景观条件，在规划设计时，充分地与之承接，使之真正为我所用。同时，在区内做出一些精品的景观点，注重水景的规划和文化氛围的营造，凸现社区的品味。水景不一定做成超大湖面，关键在于建筑和景，人与环境的融合互通。
反面例子：八仙别墅虽然有大面积湖景，但位于项目南侧边沿，只有其北侧的几十栋别墅能直接观景，不能够让更多的别墅共享。反倒使南侧蓬莱苑的部分别墅借景升值。
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