房地产管理咨询案例:拟建项目分析及开发建议
1. 本案项目SWOT分析
本案优势
本案项目规模巨大,建设用地达到2000亩,如果按0.4的容积率建设独立别墅,建筑规模也将达到50多万平方米。这为开发商提供了巨大的发展和发挥空间。如果运作成功能充分创造规模效应,获取巨大的超值利润。
本案靠近已经建成的八仙、蓬莱苑等别墅项目,周边业已形成较浓郁的高档居住生活氛围。有利于本案居住品质的提升。
本案北侧靠近大片果园,东侧靠近高效生态农业园区,拥有较出色的自然环境资源,尤其是本案代征近2000亩的绿地,这些资源如能充分利于,对于提升项目自身价值具有优势。
本案劣势
本案项目规模太大,对于开发商运作经验和资金实力都提出较高的要求,使开发难度增大。
本案周边除了果园和农业园区外,并无其它特别的景观,如河流、湖泊等,如果拟建项目要开发高品质的别墅项目,仍需对景观环境改善进行较大投入。
本案属于小城镇改造项目,涉及拆迁补偿量较大,一定程度会增大项目成本。
地块西部区内有高压线穿过,这不利于展开社区规划布局设计,可能将会影响小区的土地使用效率。
本案所处地段虽然建有几个高品质社区,但周边并无较完善的生活服务配套内容,需要项目自身安排建造。
机会
政策停止别墅用地土地的供应,将使未来别墅市场的供应量得到限制,激烈的市场竞争将有所缓和。
拟建项目所在区域整体环境好,温榆河一带规划将建成高品质居住带,客户对整个区域具有较高的价值认可度。
随着奥运村建设的推进,城北部的综合配套设施和服务设施将日益完善,有利于该地区房地产项目的开发建设。
京承高速路到项目出口段已经通车,使项目与市区往来的交通多了一种道路选择。
威胁
在停止别墅用地土地供应的环境下,本案开发具有一定政策风险。该政策可能会影响到本案的建设用地获取和产品规划设计。
由于限期开发的土地政策,以及别墅限制立项,使一些前期一直搁置的别墅项目可能在近期重新开始运作,可能会使别墅供应短期内突然增大。而且,大量已建成的别墅项目空置率较高,以前宣传推广不多,近期可能重振旗鼓,加剧市场竞争。
调查中发现,多家实力派开发商将逐鹿区域中高端住宅市场,未来一个阶段区域市场竞争将加剧,项目运作风险增大。
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