房地产管理咨询案例：拟建项目分析及开发建议
1． 本案项目SWOT分析
本案优势
本案项目规模巨大，建设用地达到2000亩，如果按0.4的容积率建设独立别墅，建筑规模也将达到50多万平方米。这为开发商提供了巨大的发展和发挥空间。如果运作成功能充分创造规模效应，获取巨大的超值利润。
本案靠近已经建成的八仙、蓬莱苑等别墅项目，周边业已形成较浓郁的高档居住生活氛围。有利于本案居住品质的提升。
本案北侧靠近大片果园，东侧靠近高效生态农业园区，拥有较出色的自然环境资源，尤其是本案代征近2000亩的绿地，这些资源如能充分利于，对于提升项目自身价值具有优势。
本案劣势
本案项目规模太大，对于开发商运作经验和资金实力都提出较高的要求，使开发难度增大。
本案周边除了果园和农业园区外，并无其它特别的景观，如河流、湖泊等，如果拟建项目要开发高品质的别墅项目，仍需对景观环境改善进行较大投入。
本案属于小城镇改造项目，涉及拆迁补偿量较大，一定程度会增大项目成本。
地块西部区内有高压线穿过，这不利于展开社区规划布局设计，可能将会影响小区的土地使用效率。
本案所处地段虽然建有几个高品质社区，但周边并无较完善的生活服务配套内容，需要项目自身安排建造。
机会
政策停止别墅用地土地的供应，将使未来别墅市场的供应量得到限制，激烈的市场竞争将有所缓和。
拟建项目所在区域整体环境好，温榆河一带规划将建成高品质居住带，客户对整个区域具有较高的价值认可度。
随着奥运村建设的推进，城北部的综合配套设施和服务设施将日益完善，有利于该地区房地产项目的开发建设。
京承高速路到项目出口段已经通车，使项目与市区往来的交通多了一种道路选择。
威胁
在停止别墅用地土地供应的环境下，本案开发具有一定政策风险。该政策可能会影响到本案的建设用地获取和产品规划设计。
由于限期开发的土地政策，以及别墅限制立项，使一些前期一直搁置的别墅项目可能在近期重新开始运作，可能会使别墅供应短期内突然增大。而且，大量已建成的别墅项目空置率较高，以前宣传推广不多，近期可能重振旗鼓，加剧市场竞争。
调查中发现，多家实力派开发商将逐鹿区域中高端住宅市场，未来一个阶段区域市场竞争将加剧，项目运作风险增大。
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