1． 房地产管理咨询案例-别墅现有供应量分析
迄今为止，北七家镇及附近区域共开发项目约22个，总建筑规模在270万平方米左右。从前面的分析得知，该区域房地产市场开发相对集中在两个阶段，第一阶段是二十世纪九十年代初期和中叶，第二阶段是世纪交替之际的几年。
第一阶段的建设规模巨大。当时，一方面赶上了全国性普遍的房地产热，另一方面则是因为亚运村的建设带动了整个亚北地区的开发。当时建设的项目包括八仙别墅（Ⅰ、Ⅱ期）、蓬莱苑（别墅、公寓Ⅰ期）、王府大社区中的王府公寓和园中园别墅、晨浩花园、名流花园等在内共12个项目，类型包括别墅（含Townhouse）、普通住宅，推出规模约130万平方米，占总量的比例约48.3%，接近一半。
第二阶段除了新推出的几个项目外，大量的是老项目后续规划未完成部分的继续建设。本阶段新推出的项目有橘郡、太阳城、望都家园、冠雅苑等，而老项目包括王府大社区的王府温馨公寓和新王府豪华公寓、海德堡花园二期、八仙别墅三期、蓬莱苑别墅、蓬莱苑公寓二期等都推出了后续物业。本阶段推出的项目共9个，推出规模约85万平方米，占总量的比例为31.7%。
另外，根据之前推出项目的规划，仍有约15万平方米的建筑规模尚未建设，如橘郡二期、太阳城的部分楼座、海德堡三期等，这部分物业绝大多数将在近期推出；如果加上今年新推出的美树假日嘉园、威尼斯花园等项目，近期一段时间区域新增供应量约为50余万平方米，占总量的比例约为20%。这部分供应量可谓是该区域第三次开发热潮到来的先锋，真正的第三次热潮涉及的供应规模将远大于此，这部分内容将在未来供应预测环节进行分析。
2． 现有供应结构分析
从之前建设的项目情况看，该区域房地产项目可以大致划为四个档次：
最高级别的是高级别墅，建筑形式一般以独立别墅为主，建筑密度极低，容积率一般不超过0.4。这类项目或依托于绝佳的自然风光（如温榆河沿岸），或社区内规划有出色的人造景观（如八仙别墅的湖景）；虽然建筑用材和装修设备普遍高档奢华，但不作为其必备元素和主要卖点。同时，这类项目一般送较大面积的私家花园。
其次是级别略低的经济型别墅，建筑形式为独立别墅或双拼别墅，建筑密度也较低，容积率在0.4~0.5之间。这类项目虽然不没有特别优越的景观，但往往也具有很不错的社区绿化环境，一般也送私家花园，不过面积略小。
再次是联排别墅（Townhouse）或花园住宅，这类项目的建筑密度略有增大，容积率一般在0.6~0.8之间，每家每户有天有地。社区环境可能依然不错，但由于是联排形式，在观景效果上明显的不如独立别墅或双拼别墅，一般也有私家花园，但面积极小。
最低级别的是一般住宅，建筑形式以多层或小高层为主，建筑密度明显增大，容积率一般在1~1.5之间。社区环境各异，往往以普通绿化为主，一般没有私家花园。
以上各种档次物业包括的项目列表如下：
档次 | 类型 | 包括项目 | 比例 |
高 | 独栋别墅 | 橘郡（Ⅱ）、八仙别墅（Ⅲ）、太阳城（沿湖） | 2.6% |
中高 | 独栋/双拼 | 橘郡（Ⅰ）、八仙别墅（Ⅰ/Ⅱ）、太阳城别墅、蓬莱别墅、园中园别墅、威尼斯花园 | 16.1% |
中 | 联排/叠拼 | 美树假日嘉园、威尼斯花园、海德堡花园、桃花苑、望都家园（T）、晨浩花园、王府花园、王府公寓（别墅） | 27.7% |
低 | 多层/小高层 | 王府温馨公寓、望都家园、名流花园、名佳花园、北亚花园、桃花园、冠雅苑、温泉花园、温馨园/平馨园/庆馨园等 | 53.6% |
（注：表中T指项目的Townhouse部分。）
表中前两项都属于真正意义上的别墅，合计比例达到18.7%，单从数字上看，比例似乎不大，但是如果结合全市各类物业的整体比例看，该区域别墅物业的比例是相对集中的。其中，高级别墅的比例只占2.6%，属于市场中凤毛麟角的产品；而中高档次的别墅是该区域别墅市场的主流产品。
作为中等档次的联排（Townhouse）和叠拼物业，其比例达到27.7%，反映出该区于此类产品也是具有相当的规模。尤其值得注意的是，今年新推的美树假日嘉园和威尼斯花园几乎都是此类型产品，这更反映出此类型产品在该区域市场中的地位正在提升。
该区域的低档住宅比例超过半数，绝对数量较大。该类产品本身建筑密度大，一般都是规模开发，绝对数比例高也就不足为奇。而考虑到其售价低，就其价值而言，并不可能达到对应比例的市场影响。
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