日前，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统联合主办，中指研究院、3房集团承办的第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京召开，中指研究院在会上发布了《中国房地产市场2018总结与2019趋势展望》这一研究报告（以下简称“报告”）。
《报告》认为，2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。在此基调下，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。
2018年全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果。市场方面，百城新建住宅价格整体趋稳，重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定。今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
从2018年三季度开始部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果：调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用，但今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”，则给了各类市场主体明确的政策信号，推动了市场预期的明显转变。
土地方面，推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出。企业方面，业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理。随着各类用地推出量继续增长，住宅用地成交面积增幅显著。2018年1至11月，政府延续加速推地模式，住宅、商办用地推出面积继续增长，其中住宅用地增幅较为显著。截至11月，全国300城共推出各类用地21.2亿平方米，总面积超过2017年全年，同比增长25.6%，增幅较2017年扩大了13.7个百分点。成交方面，各类土地成交面积持续回升。2018年1至11月300城各类用地共成交17亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅用地成交7.9亿平方米，同比增长14.5%。其中三四线城市宅地成交面积同比增幅最大，部分三四线城市应注意防范库存去化风险。
对2019年中国房地产市场趋势的展望上，《报告》认为，宏观环境方面，2018年经济国内外承压，下行趋势明显。展望2019年，未来经济运行仍将面临挑战。M1、M2（狭义和广义货币）同比增速持续放缓，实体经济流动性未见明显改善，明年或更加注重疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济。在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，新开工、投资中低速增长”的特点。在需求端，调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在5.0%至7.0%之间；在供应端，预计全年新开工、投资均保持中低速增长，新开工的增幅维持在4.6%至6.6%之间，投资增速在3.7%至5.7%左右。价格方面，随着预期逐渐巩固，商品房价格将稳字当头，不排除微幅下跌可能，但跌幅有限。从周期运行来看，此轮市场周期明显延长，波动幅度趋向平缓。
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